조정대상지역 및 투기과열지구 토지거래허가구역 지정 현황 전매제한 대출한도 [10·15 주택안정화 대책]

[10·15 주택안정화 대책]은 2025년 10월 정부가 발표한 대규모 부동산 규제 정책입니다. 이번 대책의 핵심은 조정대상지역 및 투기과열지구 토지거래허가구역 지정 확대, 대출한도 강화, 전매제한 적용을 통해 실수요 중심의 시장을 구축하는 것입니다.

 

 

 

정부는 단기적 거래 과열을 억제하고 장기적으로 안정된 주거 질서를 확립하기 위한 정책 방향이 담겨 있습니다. 내집마련이나 투자를 계획하셨던 분들은 이 글을 통해서 정부의 주택안정화 대책에 대해서 자세히 알아보시기 바랍니다.

 

 

 

목차

1. 규제지역 확대 시행
2. 조정대상지역과 투기과열지구의 차이는?
3. 규제 지정 현황
4. 전매제한
5. 대출한도
6. 규제지역 지정의 효과
7. 정책의 부작용과 주의점
8. 정부의 향후 계획
9. 정리하며..

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1. 규제지역 확대 시행

최근 서울과 수도권 주택가격 상승세가 다시 나타나며 거래량이 급증했습니다. 특히 신축 아파트 분양권과 재건축 단지를 중심으로 투기 수요가 유입되자, 정부는 즉각적인 조치를 내렸습니다. 이에 따라 조정대상지역 및 투기과열지구 토지거래허가구역 지정을 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대한 것입니다.

 

이 조치는 단순히 ‘규제 강화’가 아니라, 시장의 과열을 방지하고 실수요자 위주의 거래 환경을 조성하기 위한 목적을 지니고 있습니다. 단기 차익을 노리는 매매 대신, 실거주 중심의 건강한 거래 구조로 유도하려는 방향입니다.

 

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2. 조정대상지역과 투기과열지구의 차이는?

조정대상지역 및 투기과열지구 토지거래허가구역 지정은 모두 부동산 과열을 억제하기 위한 제도이지만, 적용 강도에는 차이가 있습니다.

조정대상지역

주택 가격이 급등 조짐을 보이거나 거래가 활발한 지역. 대출 한도(LTV·DTI) 축소, 청약 1순위 제한, 전매제한 등이 적용됩니다.

규제 단계:

주의

투기과열지구

투기 수요가 폭발적으로 몰린 지역. 주택담보대출이 크게 제한되고, 청약 제한과 전매제한, 세금 강화가 동시에 적용됩니다.

규제 단계:

경고

 

쉽게 말해, 조정대상지역은 “주의 신호”, 투기과열지구는 “경고 신호” 단계라 할 수 있습니다. 이와 함께 토지거래허가구역은 부동산 거래 전 반드시 관할구청 허가를 받아야 하는 구역으로, 투기적 거래를 원천 차단합니다.

 

 

3. 규제 지정 현황

2025년 10월 15일, 국토교통부는 다음과 같이 조정대상지역 및 투기과열지구 토지거래허가구역 지정을 발표했습니다.

구분	기존	개선
조정대상지역	서울 4개구 (강남, 서초, 송파, 용산)	서울 25개구 전역 + 경기 12개 지역
투기과열지구	서울 4개구	서울 전역 및 경기 12개 지역
토지거래허가구역	강남·서초 등 일부	서울 전역 + 경기 동일 12개 지역

 

지정된 경기 지역은 과천, 광명, 수원(영통·장안·팔달), 성남(분당·수정·중원), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남입니다. 이 지역에서는 2025년 10월 20일부터 부동산 거래 전 반드시 허가를 받아야 합니다.

 

 

4. 전매제한

🏠 전매제한이란?

전매제한은 분양받은 주택이나 오피스텔을 일정 기간 동안 타인에게 양도할 수 없게 하는 제도입니다. 이번 조정대상지역 및 투기과열지구 토지거래허가구역 지정 이후 전매제한 규제도 대폭 강화되었습니다.

🏙 수도권 주택 전매 3년간 불가

🏡 지방 주택 전매 1년 제한

🏢 오피스텔 (100실 이상) 계약일부터 소유권 이전등기일까지 1년간 금지

이는 ‘분양권 되팔기’ 형태의 단기 투기를 원천 차단하기 위한 핵심 조치입니다. 전매제한 위반 시 계약취소, 분양권 박탈, 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금이 부과됩니다.

 

 

5. 대출한도

이번 대책에서 조정대상지역 및 투기과열지구 토지거래허가구역 지정과 함께 가장 큰 변화는 ‘대출 규제’입니다.

 조정대상지역 대출 규제 요약

구분	LTV 비율	대출 한도	비고
무주택자	40%	최대 6억 원	기본 적용
유주택자	대출 불가	-	추가 대출 제한
생애최초 구입자	최대 70%	완화 적용	정부 우대정책

📌 추가 규제 사항
▪ 전세대출 보증비율: 수도권 80%, 비수도권 90%로 축소
▪ 전세대출 상태에서 3억 원 초과 아파트 구입 시 대출 회수
▪ 신용대출 1억 원 초과 시 1년간 주택 구입 제한

또한 전세대출은 보증비율이 수도권 80%, 비수도권 90%로 축소되었고, 전세대출을 받은 상태에서 3억 원 초과 아파트를 구입할 경우 대출이 회수됩니다. 신용대출 역시 1억 원 초과 시 1년간 주택 구입이 제한됩니다.

 

 

6. 규제지역 지정의 효과

조정대상지역 및 투기과열지구 토지거래허가구역 지정으로 다음과 같은 효과가 기대됩니다.

 정부 부동산 규제의 주요 효과

① 투기 수요 억제 실수요자 중심의 건전한 거래 질서 확립

② 주택담보대출 관리 강화 가계부채 안정 및 금융 리스크 완화

③ 재건축·재개발 단지 투기적 거래 감소 및 시장 투명성 제고

④ 전세대출 통한 갭투자 차단 전세자금 악용 방지 및 실수요 보호

결국 정부는 거래를 줄이는 대신, 시장의 체질을 개선하고 안정성을 확보하려는 것입니다.

 

 

7. 정책의 부작용과 주의점

규제는 부동산 시장을 안정시키는 효과가 있지만, 단기적으로는 거래 위축과 공급 지연 같은 부작용도 있습니다.

•  효과: 부동산 시장 안정, 투기 수요 억제
•  부작용: 단기적으로 거래 위축 및 공급 지연 발생
•  지정 직후 영향: 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 지정 시 계약 일시 중단 사례 발생
•  주의사항: 계약 체결 전 반드시 허가 절차 및 규제 여부 확인 필수

 

특히 조정대상지역 및 투기과열지구 토지거래허가구역 지정 직후에는 계약 진행 중이던 거래가 일시 중단되는 사례가 발생할 수 있습니다.

따라서 계약 전 반드시 허가 절차를 확인해야 합니다.

 

 

8. 정부의 향후 계획

 향후 주택 공급 계획 (2026~2030)

•  공급 규모: 수도권 135만 호
•  공급 방식: 공공·민간 정비사업 활성화
•  목적: 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 지정으로 인한 단기 거래 위축 보완
•  전략: 장기적 주택시장 안정화 및 공급 확대 추진

 

정부는 향후 2026~2030년까지 수도권에 135만 호의 주택을 공급하고, 공공 및 민간 정비사업을 활성화할 예정입니다. 이는 조정대상지역 및 투기과열지구 토지거래허가구역 지정에 따른 단기 거래 위축을 보완하기 위한 공급 대책의 일환입니다.

 

 

9. 정리하며..

2025년 조정대상지역 및 투기과열지구 토지거래허가구역 지정 확대는 단순한 규제 강화가 아닌, 부동산 시장의 체질 개선을 위한 구조적 개편입니다.

 

이번 대책으로 투기 수요는 억제되고, 실수요자 중심의 시장이 자리 잡을 것으로 예상됩니다. 하지만 각종 대출 제한, 전매제한, 청약 규제 등이 동시 적용되므로, 실거주자와 투자자 모두 꼼꼼히 내용을 숙지해야 합니다.

 

부동산 정책은 단순히 숫자와 규제의 문제가 아니라, 국민의 주거 안정을 위한 사회적 시스템입니다. 따라서 이번 조정대상지역 및 투기과열지구 토지거래허가구역 지정 조치는 정부의 주택시장 안정 의지를 보여주는 대표적 사례로 평가됩니다.

 

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